家賃、ローン、税金、修繕、売却価値を含む比較方法を解説します。
賃貸と持ち家の生涯コストは、家賃総額と物件価格だけでは比較できません。賃貸には家賃、更新、保証、引っ越し費用があり、持ち家には購入諸費用、利息、固定資産税、保険、管理・修繕、売却費用があります。将来の家賃、金利、修繕費、売却価格は確定しないため、どちらが必ず安いとは言えません。
持ち家は完済後も税金と維持費が続きます。戸建ては修繕を自分で準備し、マンションは管理費・修繕積立金を払い、増額や一時金が生じる場合があります。購入価格がそのまま資産価値として残るわけでもありません。
賃貸は家族や勤務地に合わせて移りやすい一方、家賃改定、更新、高齢期の入居審査を考える必要があります。一例として家賃月12万円を30年間払えば家賃だけで4,320万円です。ただし家賃一定を保証せず、持ち家側も4,000万円の価格だけでなく利息等を足し、売却手取りを差し引きます。
比較表は同じ地域、面積、居住期間で作り、5年、15年、30年など複数期間を置きます。持ち家の売却費、賃貸の転居費、頭金を別用途に使えた可能性も含めます。
金額以外に改装自由度、通勤、災害、介護、家族の安心感があります。前提を少し変えると結果は逆転します。一つの試算を結論にせず、収入減や修繕増のケースでも維持できる住み方を選びましょう。
賃貸と持ち家は、同じ地域・面積・居住年数で比較しなければ結論がゆがみます。賃貸側には更新、保証、転居を、持ち家側には利息、税、保険、管理、修繕、売却費を入れ、5年・15年・30年の三期間で計算してください。持ち家の購入価格を全額消費とせず売却手取りを差し引く一方、将来の売却価格を楽観的に固定しないことも必要です。賃貸の家賃一定、持ち家の修繕ゼロという前提も避けます。
最後は金額以外の移動自由度、改装、災害、介護時の住みやすさを並べます。どちらかを普遍的な正解にせず、転職や家族人数が変わった場合に住み替えられるかまで含めて、自分の比較表を更新しましょう。 持ち家側では住宅ローン控除を全期間満額で受ける前提にせず、本人の税額上限を反映します。賃貸側では更新時の家賃変更と高齢期の住み替え費用を置きます。災害や介護で予定より早く移る場合もあるため、30年間住み続ける一本の想定だけでは不十分です。売却価格、修繕費、家賃を弱気・標準の複数条件で計算し、家族人数や勤務先が変わるたびに表を更新してください。金銭差が小さい場合は、移動自由度や住環境を優先する判断も合理的です。