固定・変動金利の仕組みと金利上昇リスクを比較します。
住宅ローンの固定金利と変動金利は、契約時の金利だけでは選べません。全期間固定は完済まで適用金利が決まり、返済計画を立てやすい方式です。固定期間選択型は一定期間後に金利条件が変わります。変動型は市場金利などを基に定期的に見直され、将来の返済負担が増減します。どちらが得かは将来金利が確定しない以上、断定できません。
変動型の元利均等返済には、返済額を5年ごとに見直す仕組みや増額を直前の125％までとする仕組みがある商品もありますが、全商品共通ではありません。返済額が据え置かれても利息割合が増え、元金の減りが遅くなる場合があります。契約書で金利・返済額の見直し規則を確認します。
一例として3,000万円を35年、元利均等、ボーナス返済なしで借りる場合、年1％なら毎月返済は概算約8万5,000円、年2％なら約9万9,000円です。諸費用を除く概算で、実際の適用金利や返済額を保証しません。
選択基準は、金利が上がっても家計で吸収できるかです。教育費など将来支出が大きい、借入額が多い、手元資金が少ない家計では返済額確定の価値が高まります。余裕資金が厚く、金利上昇へ対応できる場合は変動型を検討できます。
事務手数料、保証料、団体信用生命保険、繰上返済条件を含む総額で比べます。金利予測を当てるのではなく、悪い条件になっても返済できる方を選びます。固定終了後や優遇終了後の金利、未払利息の扱いも確認し、複数の金利ケースで完済までの表を作りましょう。
固定か変動かの結論は、将来金利を当てることではなく、返済額が増えたときの耐久力で決めます。変動型なら適用金利の見直し時期、返済額の5年ルール・125％ルールの有無、未払利息の扱いを契約書で確認してください。固定期間選択型は期間終了後の優遇幅と再選択手数料まで比較します。現在金利だけの返済表に加え、1％・2％上昇した場合の月額と元金残高を作り、教育費や収入減の年にも赤字にならないかを確かめます。
契約後は半年ごとに適用金利と残高を見て、固定への切替えや借換えに必要な手数料、団信の再審査も更新します。金利が上がったというニュースだけで慌てて動かず、切替後の総返済額と手元資金を正式な試算で比べることが、このローン固有の点検になります。 借換えでは新金利だけでなく、事務手数料、登記、完済手数料、団信の保障差を加えます。残期間が短いと金利差があっても費用を回収できない場合があります。固定へ切り替えた後に変動へ戻せるか、給与振込等の優遇条件を外した場合の金利も確認してください。契約後は返済額だけでなく元金の減り方を追い、想定より遅いときは金融機関の正式な返済表で原因を確かめましょう。