用途、長期修繕計画、積立方式と購入前の確認点を解説します。
管理費と修繕積立金は毎月払うことが多い費用ですが、目的が違います。管理費は清掃、設備点検、管理委託、共用電気など日常管理に使われ、修繕積立金は外壁、防水、給排水など将来の大規模修繕へ備えます。原則区分経理されます。
積立には計画期間の負担を均等にする方式と、当初を低くして段階的に上げる方式があります。国土交通省は安定確保の観点から均等積立を望ましいとしています。段階増額では購入時の安い月額だけでなく将来額を確認します。
一例として管理費1万5,000円、修繕積立金1万2,000円なら月2万7,000円、年32万4,000円です。駐車場や固定資産税は別で、将来も同額とは限りません。工事費上昇や計画変更で増額・一時金があり得ます。
購入前に長期修繕計画、次回工事、積立残高、滞納、借入、一時金予定を確認します。国の目安外でも直ちに不適切とは言えず、規模、機械式駐車場、築年数で必要額が変わります。
中古では総会議事録、規約、重要事項調査報告書を読みます。住宅ローン返済可能額には管理費等も含めます。完済後も続く住居費なので、将来増額を含む家計で判断しましょう。
マンション購入では、現在の管理費・修繕積立金だけで返済可能額を計算してはいけません。長期修繕計画の期間、次回工事、積立残高、滞納、一時金、段階増額の予定を重要事項調査報告書と総会議事録で確認してください。国土交通省の目安から外れるだけで不適切とは断定できず、機械式駐車場、規模、築年数など建物固有の事情と照合します。均等積立か段階増額かも将来負担を左右します。
ローン完済後も管理費等は続きます。予定増額を反映した年額、固定資産税、専用使用料を家計へ入れ、管理組合が長期計画を定期更新しているかまで見て、安い初期月額に引かれない購入判断をしましょう。 専有面積当たりの積立額だけでなく、修繕周期と工事単価の前提を読みます。エレベーター、機械式駐車場、給排水更新が計画から抜けていないかも確認してください。長期計画が総会で承認・更新されているか、管理費会計から恒常的に補填していないかを議事録で見ます。積立不足を将来の購入者へ転嫁できるとは限りません。値上げや一時金を払った場合でも住宅ローン返済と両立できるかを購入前に試算し、滞納額が増えている場合は回収方針も確認しましょう。 管理計画認定の有無だけで管理状態を断定せず、直近の総会資料も読んでください。